众所周知，美国是全球最大的农业国家之一，土地资源丰富，拥有国土面积962万平方公里，是全球土地面积第三大的国家。
同时，美国拥有全世界最自由的土地制度，土地以私有制为主，国有土地只占其中一部分。据统计，美国国土面积中私人所有的土地占58%，主要分布在美国的东部；联邦政府所有的土地占32%，主要分布在美国的西部；其他州及地方政府所有的土地仅占10%。
得天独厚的条件，造就了美国土地投资行业的如火如荼。
美国人有多爱买地？举个例子，曾经的世界首富比尔·盖茨，就一跃成为了美国最大的农场主。根据2022年版《土地报告100》（The Land Report 100）的最新数据，比尔·盖茨已经在美国拥有超27万英亩农田，相当于1090平方千米多土地，这一面积甚至超过了整个纽约市的大小。
比尔·盖茨的这一行为也被人调侃为“买地比炒股赚钱”，事实上，在美国进行土地投资也确实拥有不错的回报率。
有机构统计，在过去的近30年内，美国土地的平均年回报率为10.9%，远高于股市的7.87%和黄金的6%，同时，土地价值的波动性也要明显小于后两者；FRED数据也指出，截至2022年，美国农业土地总价值已经达到了26556.38亿美元，较1992年共计增长了5.48倍。尤其是在近两年货币环境宽松的情况下，美国农业土地的价值甚至出现了加速上涨的态势，购买土地成为了一项稳健且拥有不错收益的投资。
高收益自然也吸引了一部分中国人，但不同的土地政策、陌生的投资环境也让很多人望而却步。
为了帮助大家答疑解惑、了解土地投资相关事宜，希鸥网采访了北美土地储备及房地产开发商和顿集团东亚地区的市场拓展助理副总裁徐佳亮。
和顿集团创立于1979年，是北美著名的土地投资及资产管理集团，总部位于美国凤凰城，分公司遍布于加拿大、美国、新加坡、香港。2018年，和顿在中国香港成立了和顿中国分公司，为中国客户提供北美土地投资的咨询服务。
地产投资和房产投资有何区别？地产投资市场前景如何？有意向投资地产的人可以参考哪些建议？更多精彩内容，请看采访实录。
希鸥网：徐总，请您先向希鸥网的读者们介绍一下自己，包括您目前在和顿集团内部负责的主要业务。
徐佳亮：希鸥网的读者们大家好，我是和顿集团东亚地区市场拓展助理副总裁徐佳亮。
目前我在集团内部主要负责中国及东亚地区机构及个人客户的投资咨询服务，可以为投资者依据个体需求提供定制化投资咨询方案。同时，我参与了北美总部关于投资项目的筛选，主要制定地区投资项目组合及产品调研，通过项目所在地经济、人口、产业布局等信息，筛选合适项目，推广至东亚地区。除此之外，我还负责编订投资者报告，提供项目投资、开发及收购进度等事务。
希鸥网：和顿集团/和顿中国目前具体可以为客户提供哪些服务？
徐佳亮：和顿集团是北美最大的土地储备及房地产开发商之一，目前以土地投资及开发为核心业务，专注于研究、甄别、收购、执行、规划及开发位处北美主要经济增长走廊中位置显要的准发展土地。
和顿中国作为和顿集团重要的子公司，隶属于亚太区（香港），主要为大中华及东亚地区的机构及个人客户提供基于北美地产为标的的投资咨询服务。
希鸥网：和房产投资相比，地产投资有什么样的益好处？
徐佳亮：在很多人眼里，地产投资就等同于买房，其实两者之间有着明显的差别。相较房产投资，客户进行地产投资拥有诸多优势。
首先是持有成本低。土地在申请农业用地豁免以后，房地产税非常低，并且不需要保险、维护费用，也几乎不会遭遇风雨冰雹水火等灾害。无论市场如何变幻，土地仍然会在那儿。
其次是更具备潜力。土地是房价的基础，土地价格的上涨甚至比房价更快，土地的价值可以根据地用途达到最佳而发生改变，升值空间巨大，因此在当下市场热点区域购买土地更具潜力。
希鸥网：和其他地产投资及资产管理公司相比，和顿集团存在哪些差异化优势？
徐佳亮：最大的差异化优势来自于我们对行业需求的彻底了解和以此为基础衍生出的定制化服务。
和顿集团创立至今已经44年了，在这个漫长的过程中，我们养成了专业的团队，精进了自身的实力，并且拥有了几乎远超所以同行的丰富经验，没有人比我们更了解土地、更了解地产投资行业、更了解客户的需求了。
基于这些了解，我们可以将土地规划、土地开发、开发融资和建筑等核心经验与不断创新的企业文化相结合，通过深入的解析，制定出创新的投资产品方案，以应对房屋建筑商、开发商及全球投资者的需求。
此外，针对土地投资客户最关心的问题——如何寻找合适的买家，和顿集团也有自己的应对策略。在向客户分销土地份额之前，和顿集团就已经与接手的建筑商、开发商签订好后续的离场意向，并且提供完整的财务模型，以确保收购土地的可开发性以及进行土地规划审批，将土地资产的价值最大化，为投资者来带收益。
希鸥网：作为根系在北美的公司，和顿中国是怎样贴近中国市场和中国客户的？
徐佳亮：虽然和顿集团的根系在北美，但自从进入中国市场之后，我们始终都怀着满满的诚意。许多国际企业在计划进入中国市场时，并未充分了解当地的市场环境和法规要求。他们仅凭借北美的商业思维进行拓展，我们认为这种做法并不理想。
相比之下，和顿公司对中国市场有深入了解，对行业运作机制和本土企业需求有充分把握，可以针对不同的环境和需求作出一些本土化的改变；此外，和顿中国会在文化差异、思维差异和观念差异并存的前提下，站在中国客户的角度上与之交流，这可以把我们与中国客户的沟通变得更为顺畅，从而更容易达成双方目标的一致性。
希鸥网：过去三年的疫情不仅冲击了全球经济政治，也影响到了我们每个人，国际环境愈发复杂，不确定因素日益增多，对于地产投资及资产管理唱衰的声音也不少，您怎样看待这些声音？
徐佳亮：我个人并不赞同这样的言论，在我看来，地产投资行业仍大有可为。
首先，土地作为一种不可再生资源，没有折旧，只会随着人口的增长和周边地区商业化程度的加深而越来越值钱，相对来说，其风险很低，但潜力巨大。
其次，尽管全球地缘政治和贸易存在不确定性，但美国经济前景依然稳定。稳定的经济、较低的抵押贷款利率、预期的总体人口增长、以及千禧一代踏入适婚年龄，多种因素正推动着美国对土地吸收及开发的需求，特别是美国南部拥有巨大增长潜力的地区。
再者，国际环境的复杂多变对土地投资的影响并不大。美国是土地私有制国家, 房地产完全按照资本主义市场运作, 政府对市场的干预非常少, 而且对全世界开放, 不受国籍、地区、种族等限制, 任何国家的公民或是企业都可以在美国购买土地, 并且是永久产权，可以世代拥有。
最后，美国的地产投资市场发展到今天，已经非常的成熟，并且土地交易流程是非常透明和规范的，是一种难得的兼顾安全性和升值潜力的投资方向。
作为一种投资手段，其风险是必然存在的，在复杂的市场环境下，我们要做的是尽可能挑选到适合自己的投资方式和可靠的投资公司，降低风险、提高收益，而不是对整个行业全盘否定。
希鸥网：面对未来的市场竞争，和顿集团将会采取哪些措施以保证自身在地产市场的领先性？
徐佳亮：不管在什么样的环境下，提升自身的能力都是前进的最好方式。在未来，和顿集团将密切关注全球局势，并学习不同国家的相关政策，适应市场发展的潮流，致力于提升集团核心竞争力。
同时，我们将以严谨的态度和敏锐的洞察力，在复杂的环境与政策之下，不断寻求新的机遇，为集团的长期繁荣和稳定奠定坚实的基础，从而在行业内保持领先地位。
希鸥网：您可以给有地产投资管理想法的读者一些建议吗？
徐佳亮：首先，土地投资同样需要谨慎，尽量选择处于开发前期且位于扩张通道上、位于大都市周边的土地，这样的土地更具备发展潜力，增值空间更大。
其次，政府和机构发布的关于人口发展和分布模式的研究有助于精确估算大都市周边的人口增长，通过这些经济、社会和人口模式的研究，可以更容易地找到高效率、高回报率的土地资源。
最后，在进行投资前也可以做一下评估，评估现金流量、成本收益、风险性、敏感性以及投资回报率等等，希望大家在投资前都能做好功课，在自身能力范围之内将利益最大化。